Nouveaux DPE : le calendrier des interdictions de mise en location.

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus informatif mais opposable. Son contenu et sa méthode de calcul sont également modifiés

La définition d'un diagnostic de performance énergétique

Conformément aux dispositions des articles L 126-26 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, un diagnostic de performance énergétique doit être établi. Ce diagnostic doit notamment permettre d'évaluer :

- Les caractéristiques du logement ainsi que le descriptif des équipements.
- Le descriptif des équipements de chauffage, d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, et indication des conditions d'utilisation et de gestion.
- La valeur isolante du bien immobilier.
- La consommation d'énergie et l'émission de gaz à effet de serre.

L'étiquette mentionnée dans le rapport d'expertise n'est autre que le rapport de la quantité d'énergie primaire consommée du bien à vendre ou à louer sur la surface totale du logement. Il existe 7 classes d'énergie (A, B, C, D, E, F, G), de "A" (BIEN économe) à "G" (BIEN énergivore).

Les étiquettes énergie du DPE ne seront plus uniquement exprimées en énergie primaire. Les seuils sont calculés en fonction de deux facteurs : l'énergie primaire mais également les émissions de gaz à effet de serre. Un logement est donc classé sur l'échelle de classe énergétique (de A à G) sur un « double-seuil ». Sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre, définit la classe du logement. En outre, aux termes des dispositions de l'article L 126-28.1 du Code de la construction et de l'habitation, lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation ou mixtes qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et qui appartiennent aux classes F ou G au sens de l'article L 173-1-1 dudit Code, un audit énergétique doit être réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par décret et est communiqué dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4 et L 271-5 du même Code. L'audit doit notamment formuler un parcours de travaux dont la première étape permet d'atteindre au 1er janvier 2028 au minimum la classe E, une étape intermédiaire permettant d'atteindre la classe C et une étape finale permettant d'atteindre la classe B lorsque les caractéristiques du bâtiment ou le coût des travaux ne fait pas obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance. Cette obligation ne s'applique pas aux avant-contrats conclus avant le 1er janvier 2022, ni aux ventes en résultant.

La force juridique accrue des nouveaux DPE 2021

Alors qu'il n'avait jusqu'à présent qu'un caractère informatif, le DPE devient opposable ou contestable dès le 1er juillet 2021, à l'image d'autres diagnostics immobiliers (concernant la présence d'amiante, de plomb.). Ainsi, si les informations présentées par le DPE sont erronées ou frauduleuses, le vendeur (ou le bailleur) engagera sa responsabilité. Cela signifie que l'acquéreur (ou le locataire) lésé pourra lui demander réparation.

Une information plus complète à transmettre

Depuis le 1er janvier 2022, trois éléments doivent être affichés sur les annonces immobilières : l'étiquette énergie, l'étiquette climat et l'estimation de la facture théorique annuelle. par ailleurs, le même DPE sera utilisable autant pour la vente que pour la location du bien immobilier. Je vends : mon ancien DPE est-il toujours valable ?

Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 restent valables au-delà de cette date : jusqu'au 31 décembre 2022 pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et jusqu'au 31 décembre 2024 pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021. Les DPE les plus anciens doivent donc être actualisés dès maintenant. Le nouveau DPE sera pour sa part valable 10 ans

J'achète : que dois-je savoir concernant le DPE ?

A compter du 1er janvier 2022, si la consommation énergétique primaire du BIEN est supérieure à 330 kilowattheures par mètre carré (étiquette F) et par an, l'acte de vente ou le contrat de location devra mentionner l'obligation de réaliser des travaux permettant de rendre cette consommation énergétique primaire inférieure ou égale à 330 kilowattheures par mètre carré et par an avant le 1er janvier 2028 ;

Aujourd'hui, la majorité des baux d'habitation à usage de résidence principale du locataire, que le logement soit vide ou meublé, contiennent une clause d'indexation. À compter du 25 août 2022, la hausse des loyers des biens classés F et G n'est plus autorisée : le loyer de ces logements ne pourra donc plus augmenter en cours de bail ; il sera en quelque sorte figé. De même à la même date, un renouvellement de bail avec augmentation du loyer pour sous-évaluation du loyer ne pourra plus être proposé au locataire pour les logements classés F ou G.

Initialement, les propriétaires d'une maison ou d'un immeuble (hors copropriété) classé F ou G devaient réaliser un audit énergétique en plus, avant de vendre leur bien. Cette obligation devait entrer en vigueur dès le 1er janvier 2022 mais est finalement reportée au 1er septembre 2022 suite à une annonce du Ministère du Logement. Cette décision fait suite aux recommandations du Conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique (CSCEE), visant à laisser le temps aux diagnostiqueurs, architectes, thermiciens et autres acteurs du secteur de se former.

A compter du 1er janvier 2023,il sera interdit à la location les logements dont la consommation excède 450 kilowattheures/m²/an, soit l'essentiel de la classe énergie G.

Pour toutes les copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2013, un diagnostic de performance énergétique collectif devra être mis en place :

A compter du 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de 200 lots ; A compter du 1er janvier 2025,pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ; A compter du 1er janvier 2026,pour les copropriétés de moins de 50 lots ;

Puis, à compter du 1er janvier 2028, dans ces mêmes actes, sera mentionné, le cas échéant, le non-respect par le vendeur ou le bailleur de l'obligation de réaliser ces travaux ;

A compter du 1er janvier 2025, si la consommation énergétique primaire du BIEN est supérieure à 450 kilowattheures par mètre carré et par an (étiquette G), le BIEN sera interdit à la location ;

A compter du 1er janvier 2028, si la consommation énergétique primaire du BIEN est supérieure à 330 kilowattheures par mètre carré (étiquette F) et par an, le BIEN sera interdit à la location.

A compter du 1er janvier 2034, si la consommation énergétique primaire du BIEN est supérieure à 230 kilowattheures par mètre carré (étiquette E) et par an, le BIEN sera interdit à la location.

Quelles seraient les sanctions pour non-respect des nouvelles règles ?

Puisque le DPE est désormais opposable aux tiers, après la constatation judiciaire du défaut de respect de la nouvelle règlementation par le propriétaire, il pourrait être exigé du propriétaire qu'il rénove le logement et entreprenne les travaux d'isolation thermique nécessaires. De plus, une réduction du loyer et des dommages et intérêts à verser au locataire peuvent être imposés.