Puis-je vendre un logement avec de l'amiante ?

Vendre un logement avec de l'amiante :
est-ce vraiment possible ?

La réponse est oui : même si votre logement contient de l'amiante qui aura pu être révélé par un diagnostiqueur habilité et assuré, la réglementation en vigueur impose finalement simplement de donner l'information à votre futur acquéreur sur la présence de ce matériaux dans votre bien.

Pour mémoire, il faut rappeler que l'amiante était très utilisé dans la construction et la réfection de bâtiments entre les années 50 et la fin des années 90 puisque ce matériaux disposait de vertus isolante thermique, phonique et comme protection anti-feu. Ce n'est qu'à partir de 1997 que ce matériaux à été interdit à l'usage puisque considéré comme cancérigène. Une seule limite donc : que la présence d'amiante ne rende pas le bien impropre à sa destination c'est à dire que l'amiante ne rende pas le logement inhabitable: C'est le prefet qui pourra enjoindre le vendeur de procéder aux travaux de désamiantage du bien préalablement à la vente. Le vendeur n'a donc aucune obligation de procéder au désamiantage préalablement au transfert de propriété sous réserve de son obligation d'information de la présence ou non d'amiante dès la promesse ou le compromis de vente

Vente d'une maison ou d'un appartement :
un diagnostic amiante obligatoire

La réalisation d'un diagnostic amiante est obligatoire pour tous les biens immobiliers (appartements, maisons individuelles, dépendances, locaux commerciaux et professionnels, etc.) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (champ d'application des articles L. 1334-13 et R. 1334-14 et suivants du Code de la santé publique relatifs à la prévention des risques liés à l'amiante).

En conséquence et conformément aux dispositions prévues par les articles L. 1334-13 et R. 1334-15 du Code de la santé publique, un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante mentionnées à l'annexe 13-9 du même code doit être effectué. Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié et intégré au sein d'un Dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente. Conformément aux dispositions de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, une copie du dossier de diagnostics techniques, fourni par le VENDEUR dont être annexé à l'avant-contrat et à l'acte de vente. Afin de respecter les dispositions de l'article R. 271-3 du Code de la construction et de l'habitation, le diagnostiqueur remet au VENDEUR l'attestation sur l'honneur, certifiant qu'il répond aux conditions de compétence, de garantie et d'assurance prévues à l'article L. 271-6 du code susvisé et qu'il dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à sa prestation.

De manière générale, en ce qui concerne les diagnostics plomb, amiante et énergie (DPE), l'agent immobilier ou le notaire devra vérifier que le diagnostiqueur personne physique disposait de la certification avec mention.

Diagnostic amiante : en quoi ça consiste ?

Dans le cadre de sa recherche d'amiante, le diagnostiqueur professionnel va contrôler l'ensemble des éléments du bien immobilier : les matériaux susceptibles de contenir de l'amiante sont principalement les dalles des sols, les faux plafonds, les matériaux en fibre ciment, les isolants, les enduits projetés, et certains matériaux extérieurs (toitures, bardages, conduits). Si le diagnostiqueur a des incertitudes concernant certains éléments, des analyses peuvent être réalisées en laboratoire sur des échantillons prélevés. Quelques jours après son passage, le document de synthèse appelé "diagnostic" est remis au propriétaire, indiquant l'absence ou la présence d'amiante.

Que se passe-t-il en présence d'amiante ?

Si le diagnostiqueur constate la présence d'amiante dans le logement, son rapport peut émettre plusieurs préconisations, selon la quantité de fibre détectée. Il peut préconiser une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux ou produits contenant de l'amiante ou une analyse de risque approfondie, notamment à l'aide de mesures d'empoussièrement dans l'atmosphère. Le rapport du diagnostiqueur peut aussi préconiser des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu'à des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.

Quels risques pour le vendeur en cas d'absence de réalisation du diagnostic amiante.

Du fait de la délivrance d'un diagnostic amiante, le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions du II de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation. En effet, si les documents exigés par la loi sont annexés et qu'ils révèlent la présence d'amiante, les vices qu'ils mettent ainsi à jour deviennent apparents, et les parties peuvent prendre à leur propos les conventions qu'elles estiment opportunes (par exemple, la prise en charge des travaux par l'acquéreur, compensée par une diminution du prix).

Dans le cas contraire, si le vendeur ne fournit pas l'état d'amiante et qu'il découvre finalement la présence d'amiante dans le bien, l'acheteur peut engager sa responsabilité devant le tribunal pour vice caché, Une amende de 1 500 € peut être infligée au vendeur. L'acquéreur peut aussi saisir le Tribunal Judiciaire pour demander une diminution du prix de vente, voire une annulation de la transaction.

Pour mémoire dans le cadre d'une location, le propriétaire est également passible d'une amende de 1.500,00 € (article R1337-3 du Code de la Santé Publique). Le locataire peut aussi demander une mise en conformité du logement si des traces significatives d'amiante ont été détectées, permettant de qualifier le logement d'indécent.

Peut-on dresser l'absence d'amiante en condition suspensive.

Dans le régime actuellement en vigueur, la vente peut être conclue sous la condition suspensive que les recherches concernant la présence d'amiante dans l'immeuble soient négatives : mais la stipulation d'une condition est délicate à mettre en œuvre et paraît finalement inopportune puisque le fait de stipuler une condition est de nature à générer des complications, sinon du contentieux… Mieux vaut donc ne conclure l'avant-contrat qu'après obtention de tous les diagnostics immobiliers exigés par l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, comme le veut la lettre du texte.

Responsabilité du diagnostiqueur

Si de l'amiante est découvert a posteriori par l'acquéreur, alors que le diagnostic amiante produit lors de la vente était négatif, le diagnostiqueur engage sa responsabilité contractuelle envers le vendeur. Mais l'acquéreur peut également agir à son encontre sur le terrain délictuel. Nous ne reprendrons pas ici l'exposé des principes généraux qui régissent la responsabilité du diagnostiqueur : appréciation de la faute, préjudice réparable, lien de causalité entre la faute et ce préjudice,

La durée de validité du diagnostic

Il est toujours conseillé de faire réaliser un nouveau diagnostic à l'occasion de la vente de votre bien si vous avez effectué des travaux de rénovation dans le logement : ces travaux peuvent effectivement mettre en évidence des matériaux ou produits contenant de l'amiante non visibles lors de la réalisation du diagnostic précédent.

Un diagnostic amiante réalisé avant le 1er janvier 2013 ne révélant aucune trace d'amiante devra être renouvelé en cas de vente du logement.

La durée de validité d'un état d'amiante réalisé après 2013 est illimitée si aucune trace d'amiante n'a été détectée. Il est toutefois recommandé de faire réaliser un nouveau diagnostic à chaque vente si des travaux de rénovation ont été réalisés depuis le dernier diagnostic amiante. En effet, ces travaux peuvent mettre en évidence des éléments contenant de l'amiante, non visibles lors de la réalisation du précédent diagnostic. Précisons que si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans qui suivent la remise du diagnostic, peu importe la date de réalisation du diagnostic précédent.

Quel est le coût du diagnostic d'amiante

Le coût de l'état d'amiante est généralement compris entre 80 et 200 euros selon le travail à réaliser. Ce montant pourra toutefois être plus élevé si des frais d'analyse ou l'approfondissement des recherches sont nécessaires.