Comparaison d'un achat dans le "neuf" ou dans "l'ancien" ?

Le MATCH ANCIEN vs NEUF

Le neuf est plus cher que l'ancien


VRAI mais : On estime qu'un bien immobilier dans le neuf a un montant plus élevé de 15 à 20 % par rapport à celui d'un bien immobilier dans l'ancien. Ainsi, à secteur ou quartier équivalent, les prix de l'ancien sont moins élevés et plus souvent à proximité des commodités (transports, écoles, commerces...).

En revanche, il faut prendre en compte certains critères qui peuvent justifier un tel écart :

• Un bien immobilier neuf est construit et équipé selon certaines normes récentes qui exonèrent l'acquéreur de tous travaux durant 10 à 20 ans;

• Les frais d'achat (souvent appelés « frais de notaire ») sont moins élevés dans le neuf. Ils se situent entre 3 et 4% du montant de la vente, contre 6 à 8% dans l'ancien;

• Le bien dispose des garanties biennales et décennales qui offrent l'assurance à l'acquéreur d'être indemnisé en cas de préjudice suite à la livraison du bien;

• En général, les biens immobiliers neufs sont systématiquement livrés avec une ou deux places de parking, comme nous l'avons vu précédemment. Ces places de parking sont comprises dans le prix d'achat du logement, mais notez bien que selon les villes, cet emplacement aurait une valeur de 7 000 à 20 000 €.

Il n'y a pas de TVA à payer en achetant un bien immobilier ancien

VRAI : Le prix affiché d'un bien immobilier neuf comprend 20 % de TVA que l'acquéreur va payer. Le promoteur encaisse cette TVA mais il la restitue intégralement à l'Etat. Le prix d'un bien immobilier dans l'ancien, quant à lui, ne comprend pas de TVA.

Les charges courantes, de copropriété et de taxe foncière sont plus légères dans le neuf

VRAI : En achetant un logement neuf, vous verrez votre facture énergétique s'alléger car tous les logements neufs sont construits selon des normes techniques de sécurité (installations électriques, de gaz etc) et une isolation thermique et phonique optimale. De plus, vous serez exonéré partiellement ou totalement de taxe foncière durant les deux premières années qui suivent l'achèvement de la construction.

La fiscalité à la revente est différente

FAUX : Lors de la revente d'un bien, les règles fiscales s'appliquent de la même façon, qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien. Si la résidence principale est exempte de l'impôt sur les plus-values immobilières, la résidence secondaire et les biens locatifs, quant à eux, n'y échappent pas.

La personnalisation du logement neuf est plus facile

VRAI : Un logement neuf a par ailleurs l'avantage d'être personnalisable. Le futur acheteur pourra dans certains cas modifier le logement en fonction de ses goûts et de ses besoins : cuisine ouverte, installation de placards encastrés, configuration des espaces.

Le logement neuf est plus performant

VRAI : Dans un logement neuf, vous disposez d'un habitat plus performant thermiquement et phoniquement (difficile à trouver dans un immeuble moins récent). En effet, la loi impose désormais aux constructeurs de respecter les certaines réglementations et notamment la réglementation thermique 2012 (RT 2012). La plupart du temps, cela vous permet de profiter de plus faibles charges, notamment de chauffage.

Par ailleurs, votre logement neuf est souvent doté d'un certain nombre d'éléments contribuant au confort et à la qualité de vie: ascenseur, parking en sous-sol, grandes baies vitrées, balcon et terrasse... Ces équipements se trouvent plus rarement dans l'ancien. Et, en achetant un logement neuf sur plan (en Vefa), vous pouvez bénéficier d'un logement « sur-mesure » et parfois apporter des corrections au plan initial. Toutefois, il est impossible d'appréhender complètement le rendu final de l'opération (luminosité du logement, vis-à-vis...).

L'acquisition d'un logement neuf est plus longue qu'un logement ancien

VRAI : Lorsque vous décidez d'acheter un logement ancien, vous signez un compromis de vente et en général, vous passez devant le notaire et disposez des clefs dans un délai de 2 à 3 mois suivant la signature de ce compromis. Dans le neuf, ne soyez pas trop pressé : dans la majorité des cas il s'agit de biens qui sont construits sur plans et réservés avant même le début des travaux. Il faut donc compter entre 18 et 24 mois pour entrer dans les lieux.

Le logement neuf n'a pas à faire l'objet de travaux

VRAI mais : En achetant un logement neuf, vous n'avez pas de travaux à prévoir à court ou moyen terme ! En effet, le constructeur vous garantit un parfait achèvement du logement. Cette garantie couvre tous les désordres intervenant dans la première année après la réception des travaux, le bon fonctionnement des équipements (robinets, volets roulants...) pendant deux ans, et la réparation des désordres importants (ceux, par exemple, rendant le bien impropre à sa destination) pendant dix ans.

À contrario, lorsque vous achetez dans l'ancien, vous devez anticiper, la réalisation de gros travaux: réfection de la toiture, changement de la chaudière... Même si certains d'entre eux peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE), c'est une dépense à prévoir dans votre budget.