Vais-je payer de la plus-value immobilière ?

Vais-je payer de la plus-value immobilière et comment la calculer ?

La vente d'un bien immobilier peut s'avérer être une opération fructueuse mais également génératrice d'une imposition au titre des plus-values immobilières. La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat ou la valeur déclarée (lorsque le bien a été reçu par donation ou succession). Avant de vendre, il est nécessaire de connaître le sort qui sera réservé à la plus-value immobilière. Certaines cessions peuvent toutefois faire l'objet d'une exonération de cette imposition.

Quelle est la base de calcul de la plus-value immobilière ?

Pourquoi faire le choix de constituer une SARL dite de « famille » ? Le but principal réside dans la fiscalité applicable à ce type de société : la SARL de famille sera soumise au régime des sociétés de personnes, à savoir à l'impôt sur le revenu, et ceci sans limitation de durée. La SARL de famille sera dès lors une société dite « fiscalement transparente », à savoir que ce sont les associés qui seront directement redevables de l'impôt sur le revenu pour la quote-part que chacun détient dans le capital social. En revanche, pour pouvoir bénéficier de ce régime, il faut exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, l'activité de profession libérale étant exclue.

La plus-value est calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, avant d'être imposée à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, elle peut être réduite d'un abattement pour durée de détention (au-delà de 5 ans de détention).

Le prix de vente

Le prix de vente à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte indépendamment de ses modalités de paiement. Il est à noter que la valeur du mobilier (compris dans le cadre de la cession) peut venir en déduction du prix de vente réel, sous réserve de pouvoir justifier de l'existence et de la valeur vénale de ces biens au jour de la cession. Les justifications admises peuvent notamment être la production de factures, un inventaire de commissaires de justice (anciennement commissaires-priseurs), etc...

Ce prix de cession peut être majoré de toutes les charges et indemnités stipulée au profit du cédant. Également, il peut être réduit sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais supportés par le vendeur (1), définis par décret, à l'occasion de cette cession. Les pièces justifiant des frais ou charges venant en diminution du prix de cession devront être fournies par le vendeur sur demande de l'administration.

Les frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Ils s'entendent :

- des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;

- des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;

- des indemnités d'éviction versées au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ;

- des honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;

- des frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Le prix d'acquisition

Le prix d'acquisition s'entend du prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte. Si le bien a été reçu par donation ou succession, il faudra retenir la valeur vénale déclarée. Cette valeur peut être majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit s'ils ont été supportés par le donataire ou l'héritier.

Si le bien a été acquis à titre onéreux, il conviendra de retenir le prix réel tel qu'il est stipulé à l'acte. Il est majoré des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d'acquisition ainsi que des dépenses liées aux travaux.

Les frais d'acquisition comprennent les droits d'enregistrement et les frais de notaire, ils peuvent être déclarés pour leur montant réel, sous réserve de l'obtention d'un relevé de compte de l'acquisition. S'ils ne peuvent être justifiés, ils seront d'un montant forfaitaire de 7,5% du prix d'achat. D'autre part, le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration soit pour leur montant réel soit pour un montant forfaitaire de 15% du prix d'acquisition.

Evaluation du montant réel des travaux

Les dépenses de travaux pourront être prises en compte si les travaux ont été supportés par le vendeur et réalisés par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs. Afin que le montant réel des travaux puisse être pris en compte, il ne faut pas que ces travaux aient déjà fait l'objet d'une déduction au titre de l'impôt sur le revenu. De plus, le montant des travaux pris en compte ne doit pas représenter des dépenses ayant un caractère de dépenses locatives.

Il est ici précisé, que les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées. Les justificatifs ne devront être fournis sur demande formulée par l'administration.

Evaluation forfaitaire du montant des travaux

Si le vendeur est propriétaire depuis plus de 5 ans du bien, le montant du forfait travaux pouvant être majoré s'élève à 15 % de la valeur d'acquisition.

Ce forfait pourra être appliqué sans avoir à établir la réalité des travaux et du montant des travaux effectivement réalisés mais aussi en cas d'impossibilité à fournir des justificatifs. Également, il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu. Ce forfait de 15 % est une faculté pour les vendeurs propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans, il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.

Quelles cessions peuvent faire l'objet d'une exonération de plus-value ?

De nombreuses exonérations viennent réduire le champ d'application des plus-values immobilières. Parmi les exonérations les plus courantes, figurent :

La vente de la résidence principale

La plus-value réalisée lors de la cession d'une résidence principale est exonérée, quel que soit le type de logement vendu (maison individuelle ou appartement). Afin de pouvoir bénéficier de cette exonération il faut que ce bien constitue la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même au jour de la cession. Cette exonération s'applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble. Un bien constitue la résidence habituelle d'une personne lorsque le contribuable y réside pendant la majeure partie de l'année. En principe est considérée comme résidence principale, le logement qui est occupé au minimum huit mois par année civile.

Quelques cas particuliers

. Concernant les immeubles à usage mixtes comprenant une partie à usage d'habitation et une partie à usage professionnel : l'exonération de la plus-value ne pourra porter que sur la fraction du bien qui se rapporte à la partie habitation.

. Concernant les biens pour lesquels la nue-propriété et l'usufruit appartiennent à des personnes différentes et que le logement constitue la résidence principale uniquement de l'usufruitier : seule la quote-part de la plus-value correspondant aux droits de l'usufruitier peut bénéficier de l'exonération.

. Un immeuble qui serait vacant au moment de la vente mais qui aurait été occupé comme résidence principale jusqu'à sa mise en vente : ouvre le droit à l'exonération si la cession intervient dans un délai normal de vente. Ce « délai normal de vente » doit être analysé en fonction des circonstances de fait, et est en règle générale d'une durée d'un an.

. L'ancienne résidence principale de personnes âgées hébergées en maison de retraite ou des personnes adultes handicapées placées en foyer d'accueil : la plus-value réalisée lors de la cession de leur ancienne résidence principale est exonérée à condition que :

* l'avant-dernière année précédant celle de la cession, le revenu fiscal de référence de la personne concernée ne dépasse pas un certain seuil fixé;

* que l'immeuble n'ait fait l'objet d'aucune occupation depuis l'entrée de son propriétaire dans l'établissement ;

* la cession intervienne dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement

. Concernant la cession d'un bien détenu par des conjoints, des partenaires de PACS ou des concubins divorcés ou séparés du logement qui constituait leur résidence principale au moment de la séparation : chacun des ex-conjoint, partenaires ou concubins bénéficie de l'exonération sur sa part de la plus-value. Lorsque l'immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale du contribuable, celui-ci peut malgré tout bénéficier de l'exonération dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à la mise en vente et que la vente intervient dans un « délai normal de vente ».

Le prix de cession inférieur à 15 000 euros

Sont exonérées de plus-values les ventes d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000.

Quelques précisions en fonction de certains cas de figure :

- En cas de cession d'un bien détenu en indivision, le seuil de 15 000 euros s'apprécie au regard de la quote-part indivise détenu par chacun ;

- En cas de cession par des époux, même communs en biens, le seuil s'apprécie au regard de la quote-part de chacun des époux ;

- En cas de cession de plusieurs parcelles ou de lots à un même acquéreur, le seuil s'apprécie en tenant compte du prix de chaque transaction réalisée, indépendamment du nombre de biens ou lots vendus à l'occasion de cette transaction, sans qu'il y ait lieu de diviser le prix global de cession par le nombre de lots vendus. Toutefois, en cas de cession de plusieurs parcelles non adjacentes, le seuil s'apprécie parcelle par parcelle.

La durée de détention supérieure à 30 ans

La cession d'un bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans est exonérée de plus-value au titre de l'impôt sur le revenu ainsi que des prélèvements sociaux. D'autre part, entre vingt-trois et trente ans de détention, les plus-values ne sont soumises qu'aux prélèvements sociaux et donc exonérée au titre de l'impôt sur le revenu.

Un certain nombre d'autres exonérations existent et relèvent de cas plus particuliers tels que : * les plus-values réalisées dans le cadre de certains remembrements urbains ou d'opérations d'aménagement foncier ;

* les plus-values réalisées dans le cadre d'une opération d'expropriation ; (…)

Nous nous tenons à votre disposition pour de plus amples informations sur ces points et pour vous accompagner à anticiper le calcul de l'impôt sur la plus-value à devoir à l'administration fiscale dans le cadre d'une future cession.